アパートの経営を始めたいけど、どのようにスタートすればいいかわからず困っていませんか。本記事では、アパート経営のメリット・デメリットをはじめ、向いている土地の特徴や具体的な収支シミュレーション、実際に始めるまでの流れをわかりやすく解説します。ぜひ本記事を参考に、アパート経営を成功させてください。
目次
アパート経営のメリット・デメリット
アパート経営には、多くのメリットとデメリットがあります。アパート経営のメリット
まずメリットとして挙げられるのは、相続税対策や所得税の節税対策につながる点です。土地に建物を建てて賃貸に出すことで評価額を圧縮でき、相続時の税負担を軽減しやすくなります。また、入居者がいれば毎月安定した家賃収入を得られるため、長期的な資産形成や老後の収入源としても期待できます。物件価格が比較的抑えられるケースも多く、工夫次第では利回りを高くしやすい点も魅力です。
さらに、アパートはマンションに比べて建築に関する規制が比較的少なく、土地条件に合えば建てやすい傾向があります。単身者向け需要など賃貸ニーズが安定しているエリアも多く、立地が良ければ資産価値が大きく下がりにくいことから、将来的な売却もしやすいでしょう。
加えて、ローン契約時に団体信用生命保険へ加入することで、万が一の際にはローン残債が完済され、生命保険の代わりの役割を果たす点もメリットです。
アパート経営のデメリット
一方で、デメリットも無視できません。代表的なのは空室リスクで、入居者がいなければ家賃収入は得られません。また、周辺環境や市場動向によっては賃料が下落するリスクもあります。築年数の経過とともに修繕費や設備更新費などの維持費が増加し、想定以上の出費が発生する可能性もあります。
さらに、収益は基本的に家賃収入が上限となるため、満室以上に大きく利益を伸ばすことは難しい点も特徴です。加えて、始めるには一定の自己資金が必要であり、借入に依存しすぎると返済負担が重くなるリスクがあります。
構造上、マンションよりも老朽化が早いケースもあり、長期保有には計画的な修繕と資金管理が欠かせません。
アパート経営に向いている土地のタイプとは
アパート経営に適している土地には、いくつか共通する特徴があります。まず重要なのは立地条件です。最寄り駅から徒歩10分前後のエリアは、特に需要が見込めます。駅に近いことで通勤や通学の利便性が高まり、入居者にとって魅力的な物件となるため、空室リスクの軽減にもつながります。また、周辺にスーパーや銀行、コンビニ、ドラッグストアなど生活に便利な施設がそろっていることも大切なポイントです。
日常生活に不便がない環境は、長期入居を促す要素になります。さらに、都心や主要駅まで通勤・通学が30分〜40分圏内であることも重要です。
アクセスの良さは入居希望者の幅を広げ、安定した賃貸需要を支える要因となります。加えて、敷地面積はおおよそ60坪以上あると、効率的な間取り設計や戸数の確保がしやすく、収益性を高めやすい傾向があります。
アパート経営を始める前に知っておきたいポイント
ここからは、アパート経営で押さえておきたい数字やポイントを見ていきましょう。利回りの相場
まず、利回り相場は約6.4％が一つの目安とされています。土地活用全体の基準といわれる5％を上回る水準であり、適切な立地選定と経営管理ができれば安定した収益が期待できます。利回りには「表面利回り（年間賃料収入÷投資額）」と「実質利回り（NOI利回り＝年間純収益÷投資額）」があり、実質利回りでは固定資産税や保険料、修繕費、管理費などの経費を差し引いた純収益で判断することが重要です。特に土地から購入する場合は、土地価格が高い都市部ほど利回りは低くなりやすい傾向があります。
大家さんの平均所得
大家さんの平均的な不動産所得は約521万円とされており、家賃収入総額に対する手取りはおおよそ15％前後が目安です。収入には家賃のほか、自動販売機や太陽光発電収入などが含まれる場合もあります。一方、支出には修繕費（家賃収入の5〜10％程度）、管理委託費（家賃の約5％）、火災保険料、各種税金などがあり、これらを踏まえた綿密な収支シミュレーションが欠かせません。
相続税対策としてのアパート経営
相続税対策としてもアパート経営は有効で、収益物件は自家用不動産よりも評価額が約30％低くなる仕組みがあります。借家権割合は全国一律30％で、満室に近いほど評価額は下がります。また、団体信用生命保険に加入していれば、万が一の際にローン残債が完済され、ご家族に資産を残しやすい点も魅力です。
アパートの建築費の相場
建築費の相場は坪単価77万〜120万円程度で、構造によって異なります。例えば延床60坪・坪単価80万円なら本体工事費は約4,800万円です。総建設費は本体工事費のほか、別途工事費（約20％）や諸費用を含めて考える必要があります。自己資金は物件価格の1〜3割が目安で、想定外の支出や空室に備え、余裕を持つことが大切です。
アパートの建て替えの目安
さらに、築30〜35年が建て替え検討の目安です。木造の法定耐用年数は22年で、耐用年数を過ぎると減価償却による節税効果がなくなり、キャッシュフローが悪化しやすくなります。加えて、大規模修繕は15年前後ごとに発生し、数百万円から数千万円単位の費用が必要になることもあります。修繕費は計画的に積み立てることが重要で、築年数に応じて建築費の0.3〜1％程度を毎年確保するのが目安です。
空室率も重要な経営指標で、特に5割を超える場合は建て替えを含めた抜本的対策を検討すべき段階といえます。月々のローン返済額や修繕費を含めた詳細な資金計画を立て、需要の弱いエリアでは無理に始めない判断も必要です。
アパート経営を始め方の流れ
アパート経営を始める際は、流れをあらかじめ把握しておくことで、手続きをスムーズに進めることができます。ここでは中古アパートを購入するケースを例に、具体的な7つのステップをまとめます。目的の明確化
まず、経営の目的を明確にすることが大切です。「家賃収入によって毎月のキャッシュフローを増やしたい」「老後資金を形成したい」など、自身のゴールをはっきりさせることで、物件選びの基準が定まります。そのうえで不動産会社に相談し、立地や価格、利回り、入居状況などを比較しながら物件を探しましょう。気になる物件は必ず内覧を行い、建物の管理状態や修繕履歴、周辺環境まで細かく確認することが重要です。
買付証明書の提出
購入したい物件が決まったら「買付証明書」を提出します。これは購入の意思を示す書類で、希望価格や条件などを記載し、売主との交渉のスタートとなります。ローンの事前審査
次に、金融機関でアパートローンの事前審査を受けましょう。本人確認書類、収入証明、物件資料、事業計画書などを提出し、融資の可否やおおよその借入可能額を確認します。事前審査を通過することで、資金計画の見通しが立ちます。
不動産売買契約の締結
事前審査通過後、不動産売買契約を締結します。契約前には重要事項説明が行われるため、物件の権利関係や法的制限、修繕履歴などを十分に理解しておきましょう。契約時には、一般的に物件価格の1割程度の手付金を支払います。
ローンの本審査
不動産売買契約を結んだら、いよいよローンの本審査を受けます。売買契約書や登記簿謄本など正式な書類を提出し、金融機関による最終審査が行われます。審査期間は通常2週間から1か月ほどかかります。賃貸管理体制の整備
本審査を通過したら、賃貸管理の体制を整えます。自主管理も可能ですが、入居者対応や家賃管理、修繕手配など業務は多岐にわたります。本業がある場合は、管理会社へ委託するのが現実的です。不動産会社が管理サービスを提供している場合もあるため、条件を比較して選びましょう。
