アパートの経営を検討する中で「サブリース」や「一括借り上げ」といったワードを目にすることでしょう。しかし、両者にはどのような違いがあるのでしょうか。本記事では、サブリースと一括借り上げの違いや、これらを活用するメリット・デメリットを詳しく解説します。ぜひ参考にしてください。
サブリースと一括借り上げの違い
まずは、サブリースと一括借り上げの違いについてみていきましょう。サブリースとは
サブリースとは、サブリース会社が物件を借り上げたうえで入居者に転貸する仕組みを指し、実際に入居者と賃貸契約を結ぶのはオーナーではなくサブリース会社です。オーナーとサブリース会社の間で締結される契約は「一括借り上げ（マスターリース契約）」と呼ばれ、これを前提としてサブリース契約が成立します。つまり、オーナーと入居者の間に直接の契約関係は発生せず、オーナーはサブリース会社に物件を貸し、サブリース会社が入居者に又貸しするという構造です。このように、サブリースは一括借り上げの枠組みの中に含まれる契約形態といえます。
一括借り上げとは
一括借り上げとは、アパートやマンションのオーナーが建物全体をサブリース会社などに貸し出し、入居者募集や家賃管理、建物管理などの運営を一任する契約です。管理委託契約と似ていますが、大きな違いはサブリース会社が賃借人となる点にあります。契約内容によっては、入居者の有無にかかわらず一定の家賃が保証されるケースもあり、オーナーは空室リスクを軽減可能です。ただし、その分手数料が差し引かれ、受け取れる賃料は満額より低くなります。
一括借り上げの契約形態
一括借り上げの契約形態には主に2種類あります。ひとつは「賃料保証型（賃料固定型）」で、空室の有無に関係なく毎月一定額の家賃が支払われる仕組みです。収入が安定する一方、手数料は一般的に15〜20％と高めに設定されています。もうひとつは「パススルー型（実質賃料連動型）」です。
こちらは、入居率に応じてオーナーの収入が変動します。家賃保証はありませんが、手数料は5〜10％程度と比較的低く、入居率が高ければ高収入も期待できます。
サブリース・一括借り上げのメリット
ここからは、サブリース・一括借り上げに共通するメリットを見ていきましょう。家賃収入が安定しやすい
最大のメリットは、家賃収入が安定しやすい点にあります。空室が発生した場合や入居者による家賃滞納があった場合でも、契約内容が賃料保証型であれば、サブリース会社から毎月一定額の賃料が支払われます。そのため、入居状況に左右されにくく、収入の変動を抑えやすいです。通常の賃貸経営では空室リスクが大きな不安要素となりますが、サブリースを活用することで収支計画が立てやすくなり、長期的に安定した経営を目指すことが可能です。
また、事業収支が安定していることは、金融機関からの評価にも好影響を与えます。毎月一定の賃料収入が見込めるため、アパートやマンションの建築費、購入費にかかる融資を受けやすくなります。
さらに、返済計画も立てやすく、ローン返済の見通しが明確になることで資金繰りの不安を軽減可能です。特に自己資金が限られているオーナーにとっては、融資面での安心感は大きなメリットといえるでしょう。
管理業務をプロに任せられる
煩雑な管理業務をプロに任せられる点も、サブリースや一括借り上げの大きな魅力です。入居者の募集活動から契約手続き、家賃回収、クレーム対応、退去時の精算まで、日常的に発生する業務をサブリース会社が一括して対応します。建物の定期点検や清掃といった維持管理業務も任せられるため、オーナー自身が現場対応に追われることはありません。本業を持つ会社員オーナーや遠方在住のオーナーでも無理なく賃貸経営を続けられます。
さらに、家賃収入が一定額であることから収支管理が簡素化され、確定申告の手続きも比較的スムーズに行える点も利点です。
入居者トラブルの当事者にならずに済む
そして、入居者トラブルの当事者にならずに済むことも重要なメリットです。騒音問題や家賃滞納、設備不具合をめぐるトラブル、さらには訴訟に発展した場合でも、入居者と直接契約しているのはサブリース会社であるため、基本的には同社が対応します。法的手続きや交渉の費用負担もオーナーが直接負うことはなく、精神的・時間的な負担を大きく軽減できます。
サブリース・一括借り上げのデメリット
サブリースには多くのメリットがある一方で、事前に理解しておくべきデメリットや注意点も存在します。賃料の減額請求のリスク
まず大きなリスクとして挙げられるのが、賃料の減額請求です。サブリース契約では、当初は一定の家賃が保証されるケースでも、市場環境の変化や周辺相場の下落などを理由に、契約期間中であってもサブリース会社から賃料の見直しを求められることがあります。実際には数年ごとに賃料改定の協議が行われ、結果として当初想定していた収入よりも低い水準に引き下げられるケースも少なくありません。「家賃保証」という言葉だけを信頼してしまうと、将来的な収支計画が崩れる可能性があるため注意が必要です。
修繕費・リフォーム費用はオーナー負担となることが多い
次に、修繕費やリフォーム費用などの出費です。管理業務自体はサブリース会社が担いますが、建物や設備の所有者はあくまでオーナーであるため、原状回復工事や大規模修繕、設備交換などの費用はオーナー負担となる場合が一般的です。経年劣化による外壁補修や屋根工事、給排水設備の更新などは高額になることもあり、保証賃料があるからといって支出がなくなるわけではありません。長期的な視点で修繕積立を行い、資金計画を立てておくことが重要です。
礼金や更新料を受け取れない
また、オーナーが受け取れない収入がある点も見落とせません。通常の賃貸経営であれば礼金や更新料はオーナーの収入になりますが、サブリース契約ではこれらがサブリース会社の収益となるケースが多くあります。さらに、新築時や空室発生後の一定期間については「免責期間」が設けられ、その間の賃料が支払われない場合もあります。こうした条件を十分に理解せず契約すると、想定よりも実際の手取りが少なくなるかもしれません。
中途解約・会社破綻のリスク
中途解約や会社破綻のリスクも無視できません。契約内容によっては、サブリース会社側から解約を申し入れられる場合があり、突然保証が打ち切られる可能性もあります。さらに、サブリース会社が経営不振や倒産に陥れば、保証賃料の支払いが停止するリスクもあります。安定を求めて選んだ仕組みが、逆に不安定要因となる可能性もあるため、契約条項や会社の経営状況を慎重に確認することが欠かせません。
